Le infiltrazioni d’acqua sono perdite di liquidi (pioggia, tubature rotte, guasti negli impianti) che penetrano nei muri, soffitti o pavimenti. Possono derivare, ad esempio, da pioggia che passa attraverso un tetto deteriorato, da una tubatura condominiale rotta o dalla lavatrice/bagno dell’appartamento sovrastante. Le conseguenze visibili variano da macchie di umidità sul soffitto o sulle pareti (danni “estetici”) a distacchi di intonaco e rigonfiamenti della pittura. Nei casi più gravi si osservano crepe strutturali, proliferazione di muffa e ristagno d’acqua, con possibili rischi per la salute (allergie, problemi respiratori) e compromissione dell’abitabilità. In ogni caso un’infiltrazione non trattata può aggravare notevolmente i danni.
Cause tipiche e primi accertamenti
Le infiltrazioni possono avere cause diverse. Spesso dipendono da mancata manutenzione: per esempio, tetti o lastrici solari trascurati, giunti impermeabili usurati o grondaie otturate. Altre volte la perdita è dovuta a guasti negli impianti idraulici condominiali (tube di scarico rotte, collettori intasati) o privati (lavatrice, wc, caldaia). Identificare subito l’origine è fondamentale: tipicamente si chiama un tecnico idraulico o un geometra per un sopralluogo che accerti da dove arriva l’acqua. Questo accertamento permette di individuare il responsabile del danno.
Se subisci un’infiltrazione, il primo passo pratico è fotografare l’area danneggiata (tetto, pareti, soffitti) per documentare il problema. Contatta subito chi potrebbe esserne responsabile: ad esempio l’amministratore del condominio (se la perdita proviene da parti comuni come tetto o collettori generali) oppure il vicino cui è riconducibile (es. appartamento sovrastante). In pratica, occorre stabilire subito se la perdita riguarda parti comuni o private: nel primo caso si avvisa l’amministratore (e anche l’assicurazione del condominio); nel secondo si procede contro il proprietario (o il suo inquilino) responsabile.
Normativa e responsabilità civile
La responsabilità per i danni da infiltrazione d’acqua si fonda principalmente sugli articoli 2051 e 2043 del Codice Civile. L’art.2051 c.c. stabilisce che «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». In pratica chi è custode della cosa (ad es. il proprietario di un impianto idraulico o di un terrazzo) risponde oggettivamente dei danni derivanti da quella cosa. In alternativa si applica l’art.2043 c.c. sul fatto illecito: «qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga al risarcimento». Cioè se il responsabile ha agito con negligenza o volontà, va risarcito chi ha subito il danno.
In condominio, si aggiungono regole specifiche. L’art.1117 c.c. definisce le parti comuni dell’edificio (tetto, lastrico solare, cortili, impianti collettivi, ecc.), di cui tutti i condomini sono comproprietari. Ne consegue che, secondo la Cassazione, quando il danno deriva da una parte comune tutti i condomini sono solidalmente responsabili del risarcimento. Questo significa che il proprietario danneggiato può chiedere a qualsiasi condomino la riparazione del danno (questi poi potrà rivalersi sugli altri). Invece se l’infiltrazione parte da un elemento privato (es. balcone o terrazza di un condomino) la responsabilità è personale di quel condomino e le spese di ripristino per le parti comuni si ripartiscono secondo la legge (in generale in base ai millesimi, art.1123 c.c., o ai criteri speciali come 1/3–2/3 dell’art.1126 c.c. per tetti/lastrici in uso esclusivo). In ogni caso, il custode (sia esso l’amministratore o il proprietario) può escludere la sua colpa solo dimostrando un evento imprevedibile ed inevitabile (caso fortuito).
Azioni possibili per il risarcimento
Chi subisce danni da infiltrazione può intraprendere diverse azioni:
- Documentare il sinistro. Oltre alle fotografie iniziali, conviene chiamare tecnici (idraulici, ingegneri o geometri) per una perizia che accerti le cause dell’infiltrazione e quantifichi i danni e i costi di riparazione.
- Richiedere il risarcimento. Inviare una diffida formale (meglio con un avvocato) al responsabile. La lettera di diffida deve contenere il nome del danneggiato, l’elenco e l’importo delle spese da risarcire (riparazioni, arredi rovinati, ecc.), l’indicazione di chi ha provocato il danno e la richiesta di pagamento entro un certo termine. Se la perdita proviene da una proprietà privata, la diffida va al vicino (o al suo proprietario/locatore); se da parti comuni, va all’amministratore del condominio.
- Mediazione o negoziazione. Prima di andare in giudizio, in molti casi si deve o conviene tentare una mediazione civile (obbligatoria per le liti condominiali in base al d.lgs. 28/2010). Tuttavia alcune sentenze recenti precisano che un’azione basata sull’art.2051 c.c. contro il condominio (danno da cosa in custodia) potrebbe non richiedere la mediazione preventiva. Comunque esperti consigliano di negoziare per risolvere più velocemente. È possibile anche ricorrere alla negoziazione assistita tra avvocati.
- Causa civile. Se gli altri tentativi falliscono, il danneggiato può citare in giudizio il responsabile (condominio o privato). In tribunale si può chiedere sia il risarcimento dei danni subiti sia l’obbligo di riparare le parti difettose. Per le urgenze esistono strumenti come l’ordinanza d’urgenza (ricorso d’urgenza ex art.700 c.p.c.) per far intervenire subito il giudice, oppure iniziare i lavori urgenti e poi chiedere il rimborso. In giudizio il giudice nomina un CTU (perito tecnico del tribunale) che accerta causa, responsabilità e danni. Infine il giudice condanna il responsabile a risarcire e a eseguire le riparazioni necessarie.
Prove utili per ottenere il risarcimento
Per avere successo, chi chiede il risarcimento deve documentare bene il danno. In genere servono:
- Fotografie e video: immagini nitide delle macchie, crepe, pavimenti allagati ecc., datate e possibilmente riprese dall’inizio alla fine del danno.
- Relazioni tecniche: perizie di geometri/ingegneri che attestino la fonte delle infiltrazioni e quantifichino le spese necessarie per la riparazione.
- Fatture e preventivi: ricevute dei lavori già eseguiti e preventivi dei lavori da fare, per dimostrare i costi concreti sostenuti (intonaco, materiali, interventi idraulici, ecc.).
- Certificati medici: se l’infiltrazione ha causato problemi di salute (allergie, asma da muffe), serve documentazione sanitaria per includere anche il danno biologico.
In giudizio grava sul danneggiato l’onere della prova: deve provare l’esistenza dell’infiltrazione, il nesso di causalità col danno e l’entità dello stesso. Ad esempio, per chiedere i danni da un lastrico condominiale, occorre dimostrare l’infiltrazione tramite foto/perizia tecnica e quantificare le spese di ripristino con preventivi e fatture. Se la prova precisa dell’ammontare non è possibile, il giudice può liquidare il risarcimento secondo equità, ma di solito richiede comunque una stima plausibile basata su dati concreti.
Come si calcola il risarcimento
Il risarcimento può comprendere danni materiali e non:
- Danni materiali (patrimoniali): sono le spese necessarie a riportare le cose come prima dell’infiltrazione. Per esempio il costo di riparazione di intonaco, vernice, impianti, nonché l’indennizzo per mobili, elettrodomestici o altri oggetti d’arredo rovinati. In pratica si sommano le fatture dei lavori e la sostituzione degli oggetti danneggiati. Chi anticipa i pagamenti (tipicamente il condomino danneggiato) conserverà fatture e ricevute da richiedere al responsabile.
- Danno biologico e alla salute: se l’umidità ha procurato accertate malattie o peggioramenti dello stato di salute (es. asma causata da muffa), si può chiedere un risarcimento per il danno biologico. La prova richiede certificati medici e perizie specialistiche.
Ogni voce di danno deve essere documentata: si può allegare un quadro delle spese sostenute (lavori, nuovo mobilio, costi di albergo se necessario, ecc.) e, per i danni alla persona, relazioni medico-legali. In certi casi le sentenze hanno riconosciuto pure un rimborso per le spese di ricollocamento temporaneo dell’alloggio se l’appartamento è reso inabitabile.
Tempi, costi e suggerimenti pratici
Agire tempestivamente è importante. La legge prevede un termine di prescrizione di 5 anni per chiedere il risarcimento dal giorno del fatto. Ciò significa che dopo cinque anni dall’evento non si può più agire. Nella pratica, conviene non rimandare: raccogliete subito prove e preventivi. Una denuncia in ritardo potrebbe indebolire la richiesta.
Per quanto riguarda i costi, una mediazione ha spesso costi contenuti (a volte sostenuti da crediti d’imposta), mentre un processo civile comporta spese più elevate: contributo unificato (una tassa giudiziaria in base al valore della lite), compenso dell’avvocato e oneri del CTU. Ad esempio, il contributo unificato per una causa di risarcimento di modesto importo può essere qualche decina di euro; per somme più consistenti aumenta (vedi tabelle ministeriali). I professionisti (avvocati e periti) di solito chiedono un compenso che può variare da poche centinaia a migliaia di euro, in base alla complessità. Tuttavia, alcuni costi possono poi essere rimessi alla parte soccombente. Ricordiamo che se si raggiunge un accordo conciliativo si può avere un credito d’imposta (fino a 600 € per ciascuna parte) per le spese di mediazione.
Suggerimenti pratici: all’atto del sinistro, eliminate immediatamente (o coprite) i beni preziosi dall’area interessata per limitare i danni. Controllate se il condominio ha un’assicurazione danni: in tal caso il risarcimento di certi danni potrebbe già essere coperto dalla polizza. Tenete un diario degli eventi (data e ora di quando avete scoperto l’infiltrazione, chiamate fatte, risposte ricevute). Se il condomino colpevole non vuole collaborare o l’amministratore ritarda, inviate raccomandata con ricevuta. Tentate la conciliazione presso organismi di mediazione – è obbligatoria per alcune liti condominiali – ricordando che alcuni tribunali hanno ritenuto che i danni ex art.2051 c.c. non rientrino nell’obbligo di mediazione.
Infine, la prevenzione è fondamentale: eseguite regolari manutenzioni di tetti, grondaie, impermeabilizzazioni e tubazioni (soprattutto prima della stagione piovosa) per evitare infiltrazioni. Una corretta gestione delle parti comuni (ad es. rifacimento periodico del manto impermeabile di terrazzi) è la migliore protezione contro questi danni.
In sintesi, chi subisce danni da infiltrazioni deve documentare tempestivamente il problema, seguire le vie legali disponibili e avvalersi di tecnici e avvocati specializzati. Così si potranno tutelare i propri diritti e ottenere, nei limiti di legge, il giusto risarcimento.
